Kịch bản nào cho thị trường bất động sản khi lãi suất ngân hàng tăng?

Áp lực lạm phát

Mức lạm phát của Việt Nam đang có dấu hiệu gia tăng mạnh, nhất là sau 2 năm chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 cộng với sự leo thang của giá xăng dầu và các loại hàng hoá. 

Doanh nghiệp và Tiếp thị dẫn lời TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính nhận định, so với thời điểm trước xung đột Nga - Ukraine, lạm phát của Việt Nam trong bối cảnh hiện tại đã đi vào khúc quanh mới. Áp lực sẽ không đơn giản chỉ là các yếu tố phục hồi trong nước, đứt gãy chuỗi cung ứng do dịch bệnh mà sẽ nặng nề hơn nhiều.

Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc hàng loạt các lệnh cấm vận được ban hành với Nga sẽ tạo hiệu ứng về mặt khan hiếm hàng hoá rất lớn, ảnh hưởng tới tất cả các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, khủng hoảng, lạm phát sẽ càng trở nên nghiêm trọng hơn. Điều này có thể khiến các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất huy động.

Ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing nhận định, áp lực lạm phát tăng còn đến từ gói bơm hỗ trợ nền kinh tế cùng với việc đẩy nhanh hoạt động đầu tư công, giá xăng dầu tăng.

Đáng chú ý, đó là thông tin giá xăng tăng chính thức vào ngày 11/3 trở thành nhân tố khiến tâm lý nhà đầu tư lo ngại nhiều hơn về nguy cơ lạm phát sẽ tăng vượt kỳ vọng. Để kiềm chế lạm phát, lãi suất ngân hàng sẽ buộc điều chỉnh theo hướng tăng. Điều này cũng đồng nghĩa, khi lãi suất tăng sẽ tác động đến tính thanh khoản của dòng tiền đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, bởi đây là kênh sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Khi lãi suất ngân hàng tăng, nhiều nhà đầu tư không đủ lực chịu được gánh nặng vay từ ngân hàng khi ôm đất có thể phải cắt lỗ. Ảnh minh họa từ internet

Công cụ siết dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản

Doanh nghiệp và Tiếp thị dẫn lời ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho biết, tăng lãi suất là một trong những công cụ siết dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản. Ông Thành phân tích, nếu lãi suất thấp, người dân có xu hướng rút tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản để tìm kiếm mức lợi nhuận tốt hơn. Nhưng nếu lãi suất cao, ngược lại, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền vào bất động sản hạn chế. Mặt khác, lãi suất cho vay tăng, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả trả nợ sẽ buộc phải bán cắt lỗ.

Còn TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thời điểm cách đây hơn 10 năm, khi lạm phát tăng cao, lãi suất cũng được đẩy lên. Kịch bản xảy ra, đó là nhiều đại gia bất động sản ngã ngựa vì không thể chịu nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về thanh khoản. Thế nên, việc tăng lãi suất sẽ tác động mạnh nhất đến nhóm các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh.

Kịch bản của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại khi lãi suất tăng sẽ không rớt thảm như 2011-2013 bởi các chuyên gia cho rằng sự điều tiết của Nhà nước đã nhịp nhàng hơn. Nhà đầu tư cũng thông thái, biết đánh giá phân tích thị trường. Song nguy cơ đói vốn và sự cắt lỗ là diễn biến sẽ xảy ra nếu như lãi suất tăng để kiềm chế lạm phát.

Tiền Phong dẫn lời ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản cho biết lạm phát cao trong năm 2022 có thể khoét sâu vào điểm yếu của thị trường bất động sản, là tính thanh khoản kém. Bởi theo chuyên gia này, hầu hết nhà đầu tư sử dụng tiền nhàn rỗi đã ôm hàng từ đầu năm ngoái đến nay đang rơi vào tình trạng quá tải hàng (ôm trữ hàng nhiều), nhưng khó thanh khoản do neo giá cao, nên họ sẽ hạn chế việc mua thêm. Nhưng các nhà đầu tư này cũng không vội “xả hàng”, vì họ không bị áp lực bởi lãi suất ngân hàng.

Đặc biệt, khi lạm phát, bên cung sẽ đẩy giá bất động sản lên cao để trừ hao trượt giá, khiến thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới. Thậm chí, các dự án hình thành trong tương lai cũng tính sẵn giá bán của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm vì chủ đầu tư tính luôn phần lạm phát vào giá thành. Do đó, trong 1 năm tới rất có thể sẽ xuất hiện nghịch lý giá nhà đất liên tục leo thang, nhưng không ai mua.

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Sơn - Giám đốc Công ty Bất động sản Sơn Nga cho biết trên tạp chí điện tử Bất Động Sản Việt Nam: “Nếu tăng lãi suất, doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu nhiều khó khăn và rủi ro nhất. Vì bản thân doanh nghiệp bất động sản khi hoạt động cũng chủ yếu trên nguồn vốn đi vay ngân hàng, bản thân người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này sẽ chịu tác động kép”.  

Đào Vũ (Tổng hợp)